HOSPITALITY

De l’opportunité immobilière au projet hôtelier

Acquérir un hôtel, une résidence de tourisme ou développer un projet para-hôtelier ne consiste pas simplement à acheter un immeuble.

C’est investir dans un actif, un emplacement, une exploitation et un potentiel de création de valeur.

NICOLSON accompagne entrepreneurs, investisseurs privés et family offices dans la recherche et l’acquisition d’actifs hôteliers et para-hôteliers, principalement à Paris et dans le Sud de la France.

Notre rôle : identifier l’opportunité, l’analyser, conduire la négociation et accompagner l’investisseur tout au long de l’opération, en réunissant autour de lui les professionnels nécessaires à sa décision.

Une opération. Plusieurs expertises. Un interlocuteur immobilier et commercial.

1/ Une approche immobilière et entrepreneuriale

Un actif hospitality doit être regardé simultanément comme un bien immobilier et comme une entreprise.

Localisation, foncier, bâti, capacité, réglementation, travaux, concept, exploitation, chiffre d’affaires, rentabilité et potentiel de repositionnement participent tous à sa valeur.

Acquérir les murs et le fonds. Reprendre une exploitation. Transformer un actif immobilier. Repositionner un établissement existant. Développer une offre para-hôtelière.

Chaque situation appelle une lecture différente.

Notre première mission est de comprendre où se situe réellement l’opportunité avant d’organiser la transaction.

2/ Sourcing & Off-Market

Les opportunités les plus intéressantes ne sont pas toujours publiquement commercialisées.

Notre présence à Paris et dans le Sud de la France, associée à notre réseau immobilier, entrepreneurial et patrimonial, nous permet d’identifier des actifs auprès de propriétaires, opérateurs et professionnels du marché.

Nous pouvons également conduire une recherche à partir d’une thèse d’investissement définie avec le client : territoire, taille d’actif, capacité, positionnement, budget, exploitation et potentiel de création de valeur.

Notre recherche ne se limite jamais aux actifs détenus directement par NICOLSON.

Nous travaillons avec les confrères et professionnels susceptibles de détenir la bonne opportunité.

Notre objectif n’est pas de vendre un actif. Il est d’identifier celui qui correspond au projet de l’investisseur.

3/ Analyser avant d’acquérir

Une opportunité hôtelière doit être analysée au-delà de son prix de présentation.

Nous réalisons une première lecture immobilière et commerciale de l’actif afin d’en comprendre les fondamentaux : emplacement, immobilier, exploitation existante, travaux, potentiel, environnement concurrentiel et perspectives de repositionnement.

Cette analyse permet d’identifier les questions qui devront être approfondies et les expertises nécessaires avant de s’engager.

L’objectif est de transformer une opportunité en décision d’investissement documentée.

4/ Construire et conduire la négociation

Dans une acquisition hospitality, la négociation ne porte jamais uniquement sur le prix.

Périmètre de la cession, murs, fonds de commerce, société d’exploitation, mobilier, travaux, garanties, conditions suspensives, exclusivité et calendrier peuvent profondément modifier l’économie de l’opération.

NICOLSON accompagne l’investisseur dans la construction de son offre et conduit les échanges commerciaux avec le vendeur ou ses représentants.

Notre position d’intermédiaire permet de comprendre les attentes des deux parties, d’identifier les points de blocage et de maintenir les conditions d’un dialogue constructif.

Négocier, c’est défendre les intérêts de notre client tout en créant les conditions nécessaires à la réalisation de l’opération.

5/ Organiser la due diligence

Lorsqu’un accord se dessine, commence une phase essentielle : vérifier les hypothèses sur lesquelles repose l’investissement.

NICOLSON identifie avec son client les sujets à approfondir et facilite l’intervention des professionnels compétents :

avocats & notaires pour les aspects juridiques et transactionnels ;

experts-comptables & conseils financiers pour l’analyse de l’exploitation et du business plan ;

architectes & bureaux d’études pour le bâti, les travaux, les capacités de transformation et les contraintes réglementaires ;

consultants hospitality & opérateurs pour le concept, le positionnement et l’exploitation future ;

fiscalistes, banques privées & conseils patrimoniaux pour la structuration et le financement de l’investissement.

Ces professionnels restent naturellement responsables de leurs propres analyses et recommandations.

NICOLSON conserve la vision immobilière et commerciale de l’opération, facilite les échanges et veille à ce que leurs conclusions puissent éclairer la décision de l’investisseur.

6/ Faire évoluer l’opération

Une due diligence ne sert pas uniquement à valider une acquisition.

Elle peut révéler des travaux supplémentaires, une contrainte réglementaire, une performance d’exploitation différente de celle anticipée ou une nouvelle opportunité de création de valeur.

Ces informations peuvent modifier l’équilibre économique du projet.

NICOLSON accompagne alors l’investisseur dans leur lecture immobilière et commerciale et, lorsque cela est nécessaire, rouvre la négociation ou fait évoluer les conditions de l’opération.

Acheter, renégocier, restructurer l’opération — ou savoir y renoncer.

Conseiller signifie aussi préserver la liberté de ne pas conclure.

7/ Penser l’exploitation avant l’acquisition

La valeur future d’un actif hospitality dépend largement de ce qui sera réalisé après son acquisition.

C’est pourquoi nous pouvons intégrer très tôt dans la réflexion les professionnels susceptibles de participer au projet : opérateurs hôteliers, sociétés de gestion, consultants hospitality, architectes, designers, bureaux d’études et partenaires locaux.

Pour un investisseur qui ne souhaite pas exploiter directement l’établissement, la recherche d’un opérateur ou d’un partenaire de gestion peut ainsi commencer avant même la finalisation de l’acquisition.

Cette confrontation du projet à sa future exploitation permet de mieux apprécier les investissements, les délais et le potentiel de l’actif.

Nous pensons l’après-acquisition avant de finaliser l’acquisition.

8/ Pour les entrepreneurs & family offices

Pour un entrepreneur ayant cédé son activité, l’hospitality peut représenter bien davantage qu’une diversification immobilière.

C’est la possibilité d’investir dans un actif tangible, de développer un nouveau projet entrepreneurial, de créer une marque, de s’inscrire dans un territoire et de construire un patrimoine de long terme.

Mais entrer dans l’hospitality signifie également découvrir un nouvel écosystème : immobilier, exploitation, réglementation, financement, architecture, restauration, ressources humaines, distribution et expérience client.

L’investisseur n’a pas vocation à devenir seul spécialiste de chacun de ces métiers.

NICOLSON l’accompagne sur la dimension immobilière et transactionnelle et l’aide à réunir autour du projet les expertises nécessaires à sa réussite.

Entreprendre dans l’hospitality, sans entreprendre seul.

9/ Une présence continue, de l’opportunité au closing

Notre valeur réside également dans la continuité de notre intervention.

SEARCH

Identifier l’actif, approcher les propriétaires et accéder aux opportunités.

ANALYSIS

Comprendre l’immobilier, l’exploitation existante et le potentiel.

NEGOTIATION

Construire l’offre et conduire la négociation.

DUE DILIGENCE

Réunir les experts, organiser les échanges et suivre les sujets identifiés.

PROJECT

Confronter l’acquisition au projet futur et à son exploitation.

NEGOTIATION

Intégrer les conclusions des audits et, si nécessaire, faire évoluer les conditions de l’opération.

CLOSING

Maintenir le dialogue entre les parties et accompagner la transaction jusqu’à sa réalisation.

NICOLSON — Real Estate Advisory & Commercial Intermediation

10/ Une expérience concrète des opérations hospitality

Notre approche repose sur des missions dans lesquelles NICOLSON intervient comme conseil immobilier et intermédiaire commercial, depuis l’identification de l’opportunité jusqu’à la réalisation de la transaction.

A/ Acquisition d’un actif hôtelier — Côte méditerranéenne

Mission acquéreur ( 2026 )

Identification de l’opportunité et entrée en relation avec le propriétaire. Analyse initiale de l’actif et accompagnement de l’investisseur dans la définition de son projet.

NICOLSON conduit les échanges commerciaux et la négociation, rassemble les informations nécessaires à l’étude de l’opération et facilite l’intervention des conseils juridiques, financiers, techniques et opérationnels.

Les conclusions des différentes analyses sont intégrées à la réflexion et, lorsque nécessaire, à la négociation des conditions de l’acquisition.

Sourcing · Advisory · Intermediation · Negotiation · Due Diligence Coordination · Closing

B/ Projet para-hôtelier — Sud de la France

Mission recherche & acquisition ( 2025 )

Recherche d’un actif susceptible d’accueillir un projet para-hôtelier et analyse de son potentiel immobilier.

NICOLSON accompagne l’investisseur dans la recherche, l’approche du propriétaire, la négociation et l’identification des principaux enjeux du projet.

Les expertises spécialisées sont confiées aux professionnels compétents et intégrées à la réflexion d’acquisition avant la prise de décision.

Search · Real Estate Analysis · Intermediation · Negotiation · Expert Coordination

Un rôle clairement défini

NICOLSON n’a pas vocation à se substituer à l’architecte, l’avocat, l’expert-comptable, l’opérateur hôtelier ou au conseil financier.

Notre expertise consiste à comprendre l’opération immobilière, conduire son intermédiation commerciale et conserver une vision d’ensemble tout au long de la transaction.

Nous savons identifier les questions à poser, réunir les professionnels capables d’y répondre et intégrer leurs conclusions dans la stratégie immobilière et la négociation.

C’est cette continuité qui permet à l’investisseur de conserver un interlocuteur engagé du premier échange avec le vendeur jusqu’au closing.

HOSPITALITY ADVISORY

Hôtel existant, actif à repositionner, domaine, projet para-hôtelier ou immobilier à transformer : chaque projet commence par une vision.